借り上げ家賃減額説明は全社で実施

問われる営業社員の管理体制

大手ハウスメーカーを対象に、一括借り上げ提案時に家賃増減の可能性について伝えているか緊急取材を行ったところ全社から「口頭で伝えている」との回答を得た。
各社が説明を果たしているという一方、減額説明を受けていないという相談もあり、両者の主張は平行線をたどる。

今回の調査は、賃貸住宅管理業者登録制度に登録している企業に対して9月1日から国土交通省が家賃の減額説明を義務化したことを受け、サブリース被害弁護団から建築会社も連帯責任を負うべきという主張が上がったことから現状調査のために実施したもの。

大手ハウスメーカー9社に対し、アンケート取材を行い7社から回答を得た。
建築提案時から独自のパンフレットやカタログに家賃の減額について記載し、説明していると回答した会社が大半を占めた。
家賃の減額可能性についての表記は、建築請負契約時の重要事項説明の書面上で「家賃が増減する可能性」「賃料が変動することがあります」など企業によってまちまちだった。

積水ハウス（大阪市）は「今もしっかり説明しているので、制度改正によって体制ややり方を変えることはない。報道にあがっているような話は、地方の郊外で建設している会社ではないか。大手と地方のハウスメーカーでサブリース営業の質が二極化しているのでは」と推測する。

食い違う家主の証言

サブリース被害対策弁護団の三浦直樹弁護士は「少なくとも、我々が相談を聞いた方の中で契約時に家賃減額の説明をきちんと受けていたケースは皆無」と明らかにした。
2012年5月から約60件のサブリースに関する相談を受けてきた。
同弁護団への相談が多い会社としては、レオパレス21（東京都中野区）が12件、大東建託（東京都港区）が10件と突出しているという。

これまでに477件、サブリースについて家主から相談を受けてきた日本不動産仲裁機構（東京都中央区）は、相談内容のうち85%が減額請求についてで、相談総数のうち98%がレオパレス21、残りの1%ずつが大東建託と大和ハウス工業（大阪市）だった。

説明しているというハウスメーカー。
聞いてないという家主。
認識の違いを失くすためには、現場の営業社員を管理する会社の体制づくりが求められる。
大東建託は、建築請負契約後、14営業日以内にお客様アンケートを実施してきた。
建築営業とは別部署で担当することで、営業社員が会社のやり方とずれたことをしていないかのチェック機能を果たすのが狙いだ。
ただ、営業社員によって素質やスキルの問題があるのも事実だ。
これをどこまで管理し教育していくかが会社の姿勢にかかっている。

また、家主側は、借り上げ家賃は物件の経年で下がるのが一般的だということを認識しておくことだ。
建築請負契約前にハウスメーカー以外の第三者から収支計画書に問題はないか、セカンドオピニオンを受けることで、問題は未然に防げる。

（大手ハウスメーカー個別の回答内容は本紙に掲載しています）