問題化するシェアハウス投資

30年家賃保証が2年で停止

シェアハウスの建設・管理を行うサクトインベストメントパートナーズ（東京都中央区・以下、サクト）に対し、同社から被害を受けたと主張する団体『SAKT IP被害者支援室（以下、サクト被害者の会）』が４月に設立し、メンバーが12月５日時点で130人に達した。今年２月から家主へのサブリース家賃の振り込みが止まり、再開のめどが立っていない。

ウェブサイト設立メンバーは130人
「騙されたかもしれない。どうなっているのかわからない。事実を教えてほしい」。悲痛な叫びが現在、サクト被害者の会の代表を務める千葉拓哉氏のもとへ最初に寄せられたのは、2017年１月末のことだった。
千葉氏は３社の不動産会社で顧問を務め、資産構築コンサルタントを生業としている。

サクトは購入した土地にシェアハウスを建設し、同社がサブリースで30年間の家賃保証をするビジネスモデルで事業展開をしていた。主にターゲットとしていたのは大手企業に勤めるサラリーマンや医者などだ。同社でシェアハウスを建築しサブリースしていたが、千葉氏によると家賃の振込が２月から止まったという。

千葉氏は、他にも被害者がいるのではないかと考え被害者のためのウェブサイトを立ち上げたところ、同様の被害を訴えるオーナーが８カ月で約130人集まった。そのうち、30人ほどは建物が建築されないまま、土地を購入した際の借入の利息を銀行に払い続けている状況だという。契約した家主は着工の際に発生する支払い、上棟の際の支払い、竣工時の支払いと４回に分けて支払う契約だが、千葉氏は家主からサクトへの建築費支払いを一度ストップさせ、現状の把握に乗り出している。

調査を進めていくと、相談者が購入した物件のほとんどは、土地と建物を合せ、周辺相場とくらべて倍の価格で売られていた。しかし、契約を交わした後に振り込まれるはずの家賃分が、２月を境に支払われずに音信不通になってしまったことが判明。130人のシェアハウス事業へ融資総額は300億円にのぼるという。
サクト被害者の会は今後、サクトの代表に対する損害賠償請求をすること、販売に関わった会社に対する、共同不法行為についての追及などを進めていく。
実際にサクトでシェアハウスを購入した投資家はサクトの販売手法をこう語る。

１棟の仮契約後に２棟分の販売決定
サクト被害者の会に所属するＡ氏は、当時の年収700万円台で30代の大手企業社員。Ａ氏がサクトから収益物件を購入するきっかけになったのは、13年の５月に、高収入の転職を支援する会社Ｂ社の社員と異業種交流会で知り合ったことだった。「投資に興味がないか」と聞かれ、８カ月後の14年１月から本格的に投資話を持ちかけられた。不動産投資の経験者だというＢ社のＣ社長を紹介され、Ｄ会長とも不動産投資セミナーを通して知り合い、何度も会合するようになった。

話が購入に向けて本格的になりだしたのは５月下旬からだった。「利回り10％、30年間を絶対に維持する」「ひとつの物件で利益が出なくても、ほかに利益が出ている物件から家賃を補てんするので安心」「コンセプト型のシェアハウスにして、高い入居率を確保していく」などの説明を受け、紹介されたのがサクトだった。
６月、Ｃ社長とＤ会長とＡ氏の３人の会合に、サクトの大森啓太郎社長と社員のＫ氏が現れた。
大森社長が持参したチラシには、都内の新築で10％近い利回りをうたうシェアハウスが紹介されていた。「ノーリスクでずっと保証する」「銀行の融資が緩くなっている今しかない」と言ったせりふで後押しされ仮契約を結んだ。

仮契約を結びあまり日を置かず、「奇跡が起きた。銀行が２棟分の融資を決定した」とＤ会長から６月中旬に連絡がきた。２物件とも30年間の家賃保証をうたっている。東京都足立区と葛飾区に立つそれぞれ１棟10戸程度のシェアハウスで、価格は２棟で土地も含めて２億円。利回りは８％以上となっていた。融資を決定したのはＥ銀行のＦ支店。契約当日の２日前にはＤ会長から「Ｅ銀行の担当者に接待を受けた。絶対に来るように」と念を押す連絡まで入る周到ぶりだった。

６月下旬の契約当日、Ａ氏は手持ちの銀行通帳と源泉徴収票、身分証を持って、口座を持つ銀行で最新の取引情報を記帳してから車で大森社長とＥ銀行のＦ支店へ移動した。
Ｆ支店にはすでにサクトのＫ氏がいた。Ｋ氏はＡ氏に「銀行とはすでにすべて話がついている。安心してほしい」と話した。そして、通帳をコピーするので貸してほしいと言うので、記帳したばかりの通帳をＫ氏に渡した。

Ｋ氏が通帳のコピーを作成する間、Ａ氏は行内で必要書類への記入を行った。Ｋ氏はコピーとして用意した紙を行員に渡し、行員は通帳の元本を確認せずにコピー用紙を受け取った。
15年１月には足立区の物件、４月には葛飾区の物件が竣工し、それぞれ引き渡しとなった。
引き渡しとなったあとは、２棟合わせて129万円の家賃が入るところ、管理費の20万円が天引きされ、109万円が振り込まれた。銀行への返済は約90万円だったため、新しく作成したＥ銀行の預金残高が減ることはなく、通帳を毎月確認はしなかった。

変化が起こり始めたのは、17年の３月だ。普段はまったく連絡をしてこないＥ銀行から連絡があった。内容は、「最近大丈夫ですか」というもので、一体何が大丈夫なのかという疑問はあったが、電話の内容は具体的な話はなく、様子を聞くだけのものだった。
何かがおかしいと思い、Ｅ銀行の通帳を最新の状況に記帳し確認すると、なんとサクトからの入金が２月からストップしていた。通帳を確認する癖がついていなかったため、気が付かなかった。
一体どういうことなのか確かめようと、大森社長に電話をかけてはみたものの、社員が対応するが大森社長からの折り返しの電話はまったくかかってこなかった。

事の詳細を弁護士に話したところ、弁護士はＥ銀行での取引に違和感を覚えた。そのため、銀行側で管理している契約書や通帳のコピーなどを取り寄せて確認した。すると、驚くべき事態が発覚した。
手持ちの銀行の通帳を提出したときの残高は合計で600万円程度だった。しかし、コピーの書類は合計で3000万円となっていた。つまり、偽造されていたことになる。原本と照らし合わせると、コピーをとる直前に記帳した部分の数字の桁が１桁ずつ増やされていた。

なぜそのようなことが行われたのか。Ｅ銀行の融資条件が書かれた書類を確認すると、融資条件の中に「資産4000万円以上」と書かれていた。また、サクトとのサブリース契約を確認した上で融資をするといった内容があったが、そもそもサブリースに関する契約書を交わした記憶はなかった。
Ａ氏は６月から管理会社を変更。銀行への返済は金利を引き下げてもらい、何とかしのいでいる。毎月の持ち出しを20万円に抑えて賃貸経営をしているが、預金残高は減り続けていく一方だ。「サクトはもともと会社を30年間存続させる気などなかったのではないか。Ｅ銀行も、通帳の原本と照らし合わせて確認しないなど、審査が甘すぎる。グルだったのではないか」とＡ氏は話す。