サブリース家主への減額説明義務化

登録業者に限定　有効性に疑問の声

9月から賃貸住宅管理業者登録制度に登録する企業は、サブリース契約の際、家主に借り上げ賃料の減額について書面に明記し口頭での説明が必須となる。
今回の改正事項についてサブリース問題を減らす上での進歩とみる見方がある一方、有効性を疑問視し、借り上げ保証をうたうハウスメーカーの営業に対する規制も設けるべきだとの声も上がっている。

国土交通省は、9月1日に、賃貸住宅管理業者登録者制度の規定と業務処理準則を改正する。
改正内容の一つに、サブリースの借り上げ家賃を減額する可能性について家主への説明責任を明確にした。
今回の改正は3回にわたり行ってきた検討委員会のとりまとめの結果を踏まえた。
検討会の委員として参加した公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（東京都中央区）の塩見紀昭副会長は「これまで、一部のサブリース事業者は、家主にリスクを説明せず、一方的な家賃の減額や解約など乱暴なことを行ってきた。家主への説明責任を入れたことは進歩」と話す。
だが、あくまで登録制度は任意だ。
優秀な登録業者以外は野放しの状態になっているということは本末転倒であり、登録制度の法制化が緊急の課題と塩見副会長は述べる。
改正の内容が、すべての賃貸管理事業者にいきわたるためには、宅建業法のように賃貸管理に関する業法の制定が必要だが、その見通しはまだ見えない。
さらに、サブリースビジネスの構造がこの問題を根深いものにしている。
借り上げ保証をうたい、地主にアパート建築を進めるのはハウスメーカーの営業だ。
サブリースで安定的な賃料収入があることを切り口にするが、あくまで建築請負契約とサブリース契約は別物である。
今回の改正内容は管理業者に対しての義務であり、建築営業に対しては何らの強制力も持たない。

建築営業時の言及が業界課題

「アパートを建ててから賃料減額の説明を聞いたとしても、家主側は今更ノーと言えない。サブリース会社と提携関係にある建築会社にも連帯責任を課すべき」サブリース被害対策弁護団団長の三浦直樹弁護士はこう主張する。
同弁護団は年間50～60件、家主からサブリースの相談を受ける。
地主に対して長期の借り上げをセールストークにしてアパート建築の請負だけ先にやり、サブリース契約は引き渡し後が多いという。
東建コーポレーション（愛知県名古屋市）の左右田稔社長は過去のインタビューで「当社では、新築提案時に将来的な借り上げ金の減額について必ず言及する。こうした細かな点も正直に話していれば建築後に問題になることは少ないはずだ」と語っている。
だが、同社のような姿勢を持つ企業が業界のうちどれだけあるかは定かではない。
業界を横断し、賃貸管理の協会と建築の業界団体で、共通の自主ルールを作っていくことが求められる。

実態に即した法改正が必要

サブリース問題は、賃貸ビジネスの構造そのものに絡む。
本紙では、2013年から断続的にサブリース問題を取り上げてきた。
5年後に賃料が3%ずつ上がると建設会社の営業マンの口車に乗せられアパートを建てたが、10%の減額、いきなりの契約打ち切りを経験した家主など生の声を聴いてきた。
転貸借ではサブリース会社側が借主になる。
借地借家法では、借主保護に手厚い。
その解釈がサブリース会社側にも適用され、家主側が泣き寝入りするケースが見受けられる。
賃貸管理の業法制定もそうだが、実情に即した法律の在り方、業界ルールづくりなどを、家主と管理会社が一丸となって取り組んでいくべきだ。

＜賃貸住宅管理業者登録制度の改正の概要＞

（１）登録規定の改正事項
■登録に関し、事務所ごとに管理事務６年以上の実務経験者、または賃貸不動産経営管理士の有資格者設置を義務化。
■業務及び財産の分別管理状況の国への説明形式を簡素化。
■登録の更新申請時、直前の事業年度の業務・財産の分別管理について状況報告を行っていれば、同内容の書面添付を省略。

（２）賃貸住宅管理業務処理準則の改正事項
■貸主への管理受託契約の重要事項説明と成立時の書面交付を実務経験者が説明、記名押印することを義務化。
■転貸の場合、賃貸人に対する賃貸借契約に関する重要事項説明、書面交付、記名押印を実務経験者が行うことを義務化。
■サブリースの際、貸主に説明すべき重要事項として、現在・将来の借り上げ家賃の変動条件を明記。
■サブリース業者から機関事務の再委託を受けた登録業者に対し、貸主への重要事項説明、契約成立時の書面交付、管理事務報告を義務化。