店子、契約期間、流動性確認が肝
不動産投資において、事業用定期借地権を設定した「底地(そこち)」への投資が人気を博しています。
私は当社の不動産投資部門にて、商業用不動産の投資を執行していますが、現場でも底地物件の流動性の高まりを肌で感じています。
一見、安定した地代収入が得られる平易な投資に見えますが、専門的知見なしには予期せぬりすくを招きかねません。
今回は実務経験に基づき、底地投資の要点を解説します。
底地投資が選ばれる理由
最大の魅力は「建物の維持管理」からの解放です。
建物付きの投資と異なり、地主は構築物を保有しません。修繕や設備の突発的な故障対応、退去後の原状回復コストが発生せず、契約満了時には更地で返還されるのが原則です。
収支予測が容易で手間がかからない「確実性」こそが、不透明な経済下で選ばれる理由です。
プロが精査する三つの主要ポイント
入り口が容易に見える時こそ、精緻な分析が求められます。われわれ実務家が必ずチェックする柱は以下の３点です。
①テナント与信
底地投資は借地人と一蓮托生です。ここでいう与信とは、単なる「賃料支払い能力」にとどまりません。
真に重要なのは「契約満了時に建物を解体・更地化できる資力」まで含めた評価です。
もし契約終了時にテナントが倒産等で解体不能となれば、地主が数千万円単位の費用を肩代わりして更地にするリスクが生じ、それまでの蓄積利益が吹き飛んでしまいます。
財務分析に加え、企業の持続可能性を見極める眼力が不可欠です。
