管理戸数約1万戸の住まいLOVE(ラブ)管理は、大規模修繕工事の提案時に、物件の価値を向上できる設備の導入も併せてオーナーに勧め、収益向上に注力する。
付加価値設備を併せて提案
同社は愛知県豊橋市、静岡県浜松市を商圏とする。従業員数は同社単体で17人。そのうち大規模修繕工事の提案などを行う実務担当者は5人。
管理物件の平均築年数は25年前後と経年が進んでいるものが多い。構造は木造が50%、鉄骨造が30%、RC造が20%。
大規模修繕工事は例年、年6件を受注する。外壁塗装や屋上防水が主な工事内容だ。受注金額は物件の規模によって異なる。外壁塗装や屋上防水を行った場合、10階以上の物件で2000万〜3000万円。2階建てなど小規模物件の場合は300万円程度だという。
工事は同社からオーナーに施工会社を紹介し、施工会社が受注する。
大規模修繕工事は築10〜15年が経過した物件に対して提案を進める。提案時にはオーナー宅へ訪問し、建物の状況管理を行う物件の担当者に加え、物件周辺の市場に詳しい賃貸仲介のエリア長も同行する。
A4サイズで3〜5ページの提案書を作成し、持参する。ポイントは事前に入居者のターゲットを絞り、エリアに沿った提案をすることだ。
三浦孝之取締役は「提案したうち6割ほどは、提案した年内に受注し、3割は翌年もしくは翌々年に持ち越す。残りの1割はオーナーが自分で施工会社に依頼をしている」と話す。
工事の了承が得られた場合、施工会社の担当者と共に再度訪問。見積もりをオーナーに渡す。
大規模修繕工事の提案時に同社が重視しているのは、プラスアルファとなる設備の導入も勧める点だ。
積極的に設備提案を行うようになったのは2014年ごろから。大規模修繕工事に合わせて施工することで、新たに職人を手配する費用や、スケジュールの調整を行う必要がなくなり、オーナーにとって別々に工事を発注するよりも負担する費用を抑えられるメリットがあるという。
提案する設備は、宅配ボックスや物件サインのライトアップなど。なるべく抑えた金額で導入できる設備を勧め、付加価値設備の導入費用は工事費を含めて1棟あたり15万円程度だという。
23年9月には、2棟のペット飼育可物件の物件サインに描かれた猫をライトアップできる電飾を採用。施工費は2棟で30万円だった。同物件では賃料を3000円アップできるとみる。
猫がライトアップされた物件サイン
今後はオーナーに対して賃貸住宅の大規模修繕共済への加入を勧めていくという。大規模修繕共済は受託時、もしくは加入時から10年間、毎月一定金額を積み立てて、その積立金から大規模修繕工事を行う共済だ。施工費を強制的に貯めることができ、安定した大規模修繕工事が可能になるとみる。オーナーへ順次提案を進めていく。
(2024年2月5日5面に掲載)
