市場データ提示、入居者も納得
資産価値の起点は賃料査定にあり
賃貸経営における資産価値は、突き詰めれば「物件が生み出す収益」と「市場の期待利回り(キャップレート)」の二つで決まります。収益還元の考え方では、資産価値=NOI(営業純利益)÷キャップレート。
オーナーの資産を最大化するには、NOIを高めるか、市場からより低いキャップレートで評価される物件に磨き上げるか、いずれかしかありません。
そしてNOIの出発点にあるのがGPI(潜在総収入)です。CPMで学ぶキャッシュフローツリーでは、GPIから空室・未回収損を差し引いてEGI(実効総収入)、さらに運営費を差し引いてNOIへと展開しますが、始点のGPIの見積もりが誤っていれば、その下のすべての数字が狂います。
このGPIを正しく見積もる技術こそが賃料査定であり、CPMの講義でも時間を割いて学ぶテーマです。
勘と経験から脱却し、データ重視へ
従来、賃料査定は担当者の経験と勘に頼る部分が大きい業務でした。同じ物件でも担当者によって査定額がぶれ、根拠を問われても「今までの経験」としか答えられないなど、オーナーへの説明根拠が不十分なケースもありました。
また、オーナー自身も査定システムや生成AIなどで情報収集するようになり、管理会社にはツールを使った客観的な提案が求められるようになりました。
当社でも同様の課題意識があったため、周辺の募集事例・成約事例を統計的に処理し、誰が査定しても同じ根拠にたどり着くことのできる賃料査定システムを開発しました。査定の省力化のためだけではなく、オーナーと共通認識を持つための提案ツールとしての活用が広がっています。
