現状分析から物件価値を算出
IREMでは公式セミナーで「オーナーの目標・目的」を理解・数値化し、成功に導くための管理計画を作成することを学びます。
昨今では少子高齢化・空き家問題などエリア格差もあり、さまざまな問題をかかえています。我々が活動している神奈川県の県央エリア(厚木・海老名・秦野・相模原)でもオーナーから今後どうしていこう、といった困りごとを伺う機会が増えてきました。
私はCPM®を受講してからリーシング以外でオーナーとかかわる機会が増え、今回は「頼んで良かった」との言葉をいただけた事例を紹介します。
新規管理受託から出口までの事例です。バス圏の1棟24戸のファミリータイプのマンション。建築時からサブリースで運用されていましたが、サブリースが解除されるとのことで管理の相談をいただきました。内装に関しては当時の状態が主で、30年程度経過したキッチンも「通常使うことに支障はない」とのことで補修がされており、周辺の物件と比べると見劣りします。賃料に関しては周辺相場より1万円程度高い試算となり、同じ賃料で駅近くや築10年以内の物件を選べる状態です。時系列をみると空室もコンスタントに20～30%程度あり、サブリースが解除されると、表1のキャッシュフローツリーの通りで持ち出しになる試算です。オーナーとは何度も意見交換をし、現況分析、想定賃料、改善賃料、売却した場合の現在価値、改善後の価値、5年、10年後を経過した場合の理論上での見通しを、いくつかのパターンで仮説立てをして共有しました。
