Q.債務不履行で建物賃貸借を解除するには?
A.信頼関係が破壊されている状態が必要
2025年度試験の問6は、正答率36.6%と低く、受験者にとって難易度の高い問題でした。
出題者が本問で問うているのは「賃料を払っていないのだから解除できる」「保証会社が払ったのだから問題は解消した」といった表面的な理解を排し、解除法理の本質を正確に理解しているかという点です。
信頼関係の破壊 解除の可否を左右
賃料不払いによる解除は、民法541条の債務不履行解除に位置付けられます。もっとも、建物賃貸借においては、単なる債務不履行の有無ではなく、当事者間の信頼関係が破壊されたかどうかが解除の可否を左右するという判例法理が確立しています。
なお、最高裁判所は、建物増改築禁止特約がある土地賃貸借において、賃借人が賃貸人の承諾なく建物を増改築したという事案につき、当該増改築が土地の通常の利用上相当であり、賃貸人の地位に著しい影響を及ぼさず、賃貸借関係における信頼関係を破壊する恐れがあると認められない場合には、特約に基づく解除権の行使は信義則上許されないと判示しています。(昭和41年4月28日判決)
