賃貸管理事業において、入居率の維持向上の手段の一つがリフォーム提案だ。地域における入居者ニーズのトレンドをキャッチし、物件へ反映するまでの取り組みの工夫を管理会社5社に聞いた。
ソアード、リフォーム工事にワンストップ対応
工事部を設置し約7割が自社施工
群馬県を中心に650戸を管理するソアード(群馬県高崎市)は、自社内に工事部をつくり、オーナーからの改修工事などの要望にワンストップで対応。工事の受注件数もこの5年で120件ほど伸びてきた。
同社の売上高は1億円円。事業売り上げの構成比率は賃貸管理が40%、賃貸・売買仲介が40%、リフォームが20%となる。年間のリフォーム件数は約300件で、原状回復工事が5割、故障に伴う設備交換工事が2割、バリューアップが3割。
そのうち自社施工は全体の6～7割ほどだ。
管理物件の約7割が築年数30年以上となっている。4、5年前に営業部賃貸課の社員2人がリフォーム担当を希望したことなどを受けて、自社に工事部を設置。簡単な水道設備の交換や壁紙のクッションフロアなど内装工事といったリフォーム作業を自社で取り組むようになった。
バリューアップ工事の提案は、入居者と接し、賃貸需要を把握した営業部賃貸課で実施。費用対効果を考えた提案を行っている。また、原状回復工事では、必要最低限の工事でスムーズに入居できるよう心掛けている。
自社施工となり、簡単な設備のトラブルは顧客を待たせることなく自社スタッフが対応し、入居者とオーナー双方の満足度向上につながった。また、工事部を設けたことで、管理物件以外の一般の顧客のリフォームや定期清掃の受注が増加。
賃貸住宅に関するリフォーム工事の件数は5年前に比べ40%増えた。リフォーム関連工事の売り上げもこの5年で6割ほど高まったという。
賃貸経営に必要なリフォームに関するノウハウが蓄積され、会社全体のスキルアップにつながったとする。
川島翔也社長は「工事部の設立当初は自社でノウハウを取得しなければならず大変だったが、現在ではオーナーの要望にワンストップできめ細かく対応できるようになり、信頼向上につながっている」と語る。
ソアード
群馬県高崎市
川島翔也社長(33)
さいたま住研、施工物件をモデルルーム利用
工事提案強化前から売上倍増
管理戸数1100戸のさいたま住研(さいたま市)は、売上高(非開示)のうち賃貸管理が50%、工事が30%、賃貸仲介が20%を占める。
同社南与野店では、2013年からリフォーム・リノベーション提案を強化。『わくわくリフォーム』という名称でオーナーに対しリフォームプランを提案している。8年前と比較し工事部門の売り上げは倍増。リフォームを行う物件が増えたことで入居率も93～95%から高い月では99%と増加し、効果が表れている。
南与野店における賃貸住宅に関わる年間の工事件数は約370件。工事体制は元請けで、工事担当の2人が電気工事士資格を保有しているため、コンセント交換や電気スイッチの交換など一部工事を自社施工している。
特に力を入れているのは原状回復やリノベーションを含むリフォーム提案だ。北原浩勝店長は「リノベーションした部屋をモデルルームとして活用し、該当物件のオーナー以外にも見てもらいイメージを共有し、提案を受け入れてもらいやすくする」と話す。
同社のリノベーション事例
同社の管理エリアであるJR埼京線の「南与野」駅は、埼玉大学の最寄り駅で学生街。また「大宮」駅へも好アクセスで単身者の社会人も多く住むため、供給過多のエリアだという。他社物件との差別化のため、リフォーム提案の強化に至った。
北原店長は「これまでデザインリフォームやリノベーション提案をほとんど行っていなかった。『わくわくリフォーム』によるリフォーム提案を始めてから、約400万円の工事を年15～25件提案するが、全て受注に至っている」と話す。
リフォームプランのこだわりは、床材と壁面クロスのコントラストを大事にし、2カ所をまとめて提案するプランや、学生向け物件では親が内覧時に気にする水回りをきれいにするプランを用意している点だ。
今後は、電気工事以外の原状回復や軽微な設備修繕も内製化し、工事単価を下げオーナーの満足度を高めていく方針だ。
現在、共用部の清掃は内製化していて、この清掃技術を応用して専有部のハウスクリーニングも自社スタッフでの対応を検討している。
※本紙面において、管理会社とオーナーが工事契約を結ぶ場合は「元請け」、管理会社以外の工事会社とオーナーが工事契約を結ぶ場合は「あっせん」と記載しています。
(7月12日6面・7面に掲載)
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