改正区分所有法が4月1日に施行される。決議条件が緩和されたことにより、建て替えや大規模修繕などの円滑化が見込まれる。分譲マンションに加え、投資用区分マンションも対象となっており、マンション管理会社・建物管理会社だけでなく、賃貸管理会社にも影響があるとみられる。
建て替えが進むか、意見割れる
同改正はマンションの老朽化と居住者の高齢化の「二つの老い」が進行していることを背景とする。物件の老朽化に伴い、修繕や建て替えの必要性が高まっている。一方、これらを決める管理組合の集会では、決議に必要な出席者が集まらず、意思決定が困難になっていることが問題となっていた。
改正法のポイントとなるのが、決議の円滑化だ。集会決議では従来は欠席者も含む全区分所有者の多数決により決議が行われていた。そのため円滑な決議が阻害されていた。
そこで、建て替えなど区分所有権の処分を伴う決議を除き、出席者の過半数の賛成が得られた場合に可決できるようになった。建て替え決議についても条件が緩和された(作表を参照)。
これらの改正により、建物の管理・再生が円滑化される見込みだ。ただし、改正による影響については、今回取材した三者全員が異なる予想を示した。
賃貸の供給増加か
一般社団法人新しい都市環境を考える会の理事の一人でもあるメイプルリビングサービス(東京都渋谷区)の加藤照美社長は「今回の法改正で建て替えや建物敷地売却が増えるのではないか」と話す。
法改正後、建て替え決議を行う場合はオーナーが所在不明の場合は決議の母数から除外される。また耐震性や火災への安全性の不足などがある場合は、多数決割合が5分の4から4分の3に引き下げられる。建て替えが決定した際には賃貸人の契約を終了できる制度も新設された。
区分所有建物と敷地を一括して売却する建物敷地売却や建物の取り壊しも、従来は区分所有者全員の同意が必要であったが、建て替え決議と同様の条件にまで緩和された。
これに加え、建て替えの容積率や高さ制限の緩和も、特定行政庁の許可が得られた場合に緩和されることとなった。
その結果、容積率緩和に伴う建て替えの場合、従来の住戸に加え賃貸マンションの供給も進むと予測する。
一方で、大規模修繕については提案しにくくなることが推測される。建物管理会社が関係会社に工事などを発注することで、利益相反の恐れがある。今回の改正でこれを規制する規定が新設された。相見積もりを取ったうえで、修繕提案をしたほうが規定に触れない可能性が高い。賃貸管理会社がオーナーを通じて、管理組合に修繕を提案する際にも相見積もりを取り、複数の選択肢を用意したうえで、提案をした方が安全であるとみる。
「相見積もりの費用をどこが負担するかは不透明なうえ、賃貸管理会社にとっても見積もりを取る手間が増える」(加藤社長)
