レオパレス21(以下、レオパレス:東京都中野区)と一括借り上げ契約をしているオーナーが、同社に対して家賃減額契約の取り消しを求めて起こした訴訟で、2月28日、岐阜地裁はオーナー側の主張を認める判決を下した。レオパレスに対しこれまで複数の訴訟を起こしてきたオーナーらにとって、今回の判決は全国初の勝訴となった。家賃減額契約に関してオーナー側の主張を認めた判決だけに、今後のサブリースに関する契約に影響が出てきそうだ。
誤認の責任問われる
レオパレスの物件オーナーが同社に対し家賃減額契約の無効と、減額分の家賃の支払いを求めた今回の裁判。レオパレス施工物件のオーナーで構成するLPオーナー会(愛知県名古屋市)が同社を提訴した訴訟の中で初の原告勝訴となった。
今回の裁判の主な争点は2点。1点目はオーナーが家賃減額契約の重要な前提自体を誤認していたか否か。2点目は誤認の原因はどちらに責任があるかだ。
争点である家賃減額契約の重要な前提の誤認とその責任の所在について、原告側は10年後、自動的に大幅な借り上げ賃料の減額が行われると誤認したため減額に同意したと説明。本来、減額するためにはオーナーとレオパレス両者の合意があるか、もしくは賃料増減額請求権を行使する必要がある。だが、オーナーはレオパレスの説明が誤認を招いたと主張。10年経過後の減額賃料表に「通常改定」と表記し、あたかも当然減額になると認識付け、大幅な減額を避けようとするオーナーの動機をつくったとした。背景には、2010年ごろからレオパレスが業績回復のために行っていた通称「終了プロジェクト」が影響したと説明。原価削減目標を定め、不採算物件の借り上げ賃料の減額や契約解除を強く求めるメールを各担当者に送付し、強引に推進していたと指摘した。
レオパレス側はオーナー側の指摘を全面的に否定。10年経過後に一定の額が減額となるといった説明はしておらず、誤認していたのであれば、確認を怠ったオーナーの過失に基づくと主張。さらに「終了プロジェクト」の影響についてだが、12年3月期には営業利益が黒字化したことを説明し、12年10月に減額合意がなされた今回の事業は同社の経営不振が理由ではないと説明した。
