新型コロナウイルス下における各地の賃貸マーケットを伝える「エリアルポ」。今回は人口733万9417人(2021年12月時点)、人口増加傾向が続く埼玉県を紹介する。その中でも都内に近く、人口の多い中西部の主な4市(戸田市、川越市、所沢市、朝霞市)と県庁所在地のさいたま市にフォーカスし、賃貸事業を展開する4社とオーナーに話を聞いた。
賃料高止まりで単身物件9万円も
天極、住み替え需要が仲介件数の5%
埼玉県川越市を中心に7991戸管理する天極(埼玉県川越市)では、新型コロナウイルスの影響による郊外移住が2021年になって賃貸仲介件数全体の5%程度占めるようになったという。都内からの住み替え需要がメディアで話題になった20年にはなかった動きが、最近になって出てきたようだ。
同社の管理エリアは、埼玉県川越市を中心に、ふじみ野市から坂戸市の東部東上線沿線。川越市は観光としても有名な蔵造りの町並みにより知名度が高く、同社商圏内には約15校の大学がある。
観光地として有名な川越市の蔵造りの町並み
管理物件の入居者属性は、単身・カップル・ファミリーそれぞれ30%ほど、法人は10%以下だ。単身者向け物件の家賃相場は平均4万5000〜5万円程度。
コロナによる影響としては退去者が少なかったことだという。都内からの住み替えは21年に入ってから数件あり、在宅勤務などの働き方の変化が定着したため郊外への引っ越しを決めた人が多いのではないかと推測している。21年1月は学生の成約率が低かったのも特徴だった。4月入居のために内見まではするものの、大学の授業形態がオンラインかリアルかが不透明だったことから入居をちゅうちょした層が目立っていたという。
埼玉県は都心へのアクセスの良さに加え、高すぎず、安すぎない家賃設定でオーナーにとっても入居者にとってもメリットがあるマーケットだと同社ではみる。「土地活用のあり方が確実に変わってきている。住宅だけでなく、トランクルームやガレージハウスなどのストックビジネスにも注力していきたい」(金田喜勝社長)
天極
埼玉県川越市
金田喜勝社長(54)
≪所沢市の賃貸住宅市場≫
人口は34万1898人(21年12月時点)で世帯数15万4436世帯。単身向け物件の平均家賃は2万円台～10万円と幅広いという。西武池袋線「所沢」駅から「池袋」駅までは約30分。入居者は学生が減少傾向、カップル・ファミリー層が多いようだ。
ノザワ産業、住居確保給付金利用者は251件に
所沢市を中心に3800戸の管理を行うノザワ産業(埼玉県所沢市)では、コロナ下で在宅時間が増えた入居者や近隣住人からのクレームが通常の3倍に増加。また東京都練馬区や杉並区からのカップル、ファミリー、単身社会人の住み替えも数件あったという。
同社が管理する物件の90%以上が所沢市内だ。所沢は池袋まで30分かからない好立地であるうえ、西武池袋線「所沢」駅前の再開発で商業施設が増えたこともあり子育て世代から根強い支持を得ている。
同社の入居者属性はカップル・ファミリーが60%ほど、単身社会人30〜35%、学生が10〜15%。管理物件はワンルーム〜1LDKが30〜35%で、2DK〜3DKのファミリー層向け物件が65〜70%。商圏内には早稲田大学所沢キャンパスがあるが、学生入居者は年々減り、自宅からの通学が増えているという。単身向け物件の賃料は2万円台〜10万円台と幅広く、賃料格差が広がっている。
都内から数件住み替え需要があった。理由として、住み替え前の家賃のまま所沢市内に住むと、これまでに比べ1部屋多くなるためだという。コロナによる影響として、20年4〜6月にかけて個人入居者からの住居確保給付金利用も251件あったが現在は回復。また、入居者の騒音やゴミ増加による近隣住民からのクレームによる入電数が3倍に増加した。収益不動産の売買に関しては特に影響はなかったという。
同社は21年9月から営業推進課というオーナー営業専門の部署を立ち上げ、空室対策や関係構築に注力していく予定だ。
野澤敏之社長は「デジタル化シフトが加速し、ウェブ接客やIT重説などの環境を整えた。11年から会社の体制づくりを本格的に始めていた成果がコロナ下でも発揮され、悪影響は最小限に抑えることができた」と語った。
ノザワ産業
埼玉県所沢市
野澤敏之社長(49)
≪戸田市の賃貸住宅市場≫
人口は14万1417人（21年12月時点）で世帯数は6万5344世帯。単身向け物件の平均家賃は約7万円。JR埼京線「戸田」駅から「池袋」駅までは20分。地域に公園が多く、入居者は社会人よりファミリー層の方が若干多い傾向にあるようだ。
平和不動産、「西川口」駅近郊 外国人の解約増
戸田市を中心に約4900戸を管理する平和不動産(埼玉県戸田市)は、コロナ下で外国人入居者の退去があり、法人需要も減ったが、これまで行ってきたリノベーション提案や都内からの流入が増えていたことでコロナによる成約件数の大きな変化はなかった。
同社の管理エリアは戸田市が8割を占め、蕨市・川口市・さいたま市が2割ほどだという。入居者属性は単身者よりカップル、ファミリー層が少し多い印象。それに伴い物件もワンルーム、1Kの単身向けと1LDK以上の物件の割合は半々だ。単身者向け物件の平均家賃は7万円を超える。小田切一仁取締役は「約10年前と比べると2〜3万円賃料が高くなっている。特に築5年以内の単身物件は9万円の物件も出てきている」と話す。
コロナ下では、JR京浜東北線「西川口」駅近くの外国人入居者で退去が10件ほどあった。西川口駅前には中国・韓国系の飲食店が多く、そこで働く従業員がコロナの影響を受けたと推測する。法人の申し込みが減り、20年度の売り上げは半減した。しかし、築古物件について入居者入れ替え時のリノベーション提案を必ず行うなどの徹底で成約につながり、入退去者の変動は例年通りとなった。現在も入居率は98%を維持している。
≪朝霞市の賃貸住宅市場≫
人口は14万1755人(21年12月時点)で世帯数6万3350世帯。単身向け物件の平均家賃は約6万円～7万円。東武東上線「朝霞台」駅から「池袋」駅までは約20分。入居者はファミリー層が単身に比べ多いようだ。
リゾン、家賃相談の案内 自社で冊子作成
埼玉県朝霞市を中心に1万5100戸を管理するリゾン(埼玉県朝霞市)ではコロナ下においても宅配ボックスの導入やインターネット無料の導入を進めることで高い入居率を維持している。コロナによって収入減になった入居者からの家賃相談があったことから同社オリジナルの冊子を作成し、案内を行った。
同社が作成した冊子「給付金・支援金ガイド」の表紙
同社の管理エリアは朝霞市・和光市・志木市・新座市を中心に、富士見市、東京都練馬区、板橋区となっている。入居者属性は単身42%と、ファミリー58%。近隣に大学はあるが単身者物件の家賃相場が6〜7万円と埼玉県中でも高いこともあり学生は少ないという。
埼玉県の人口は3年前に比べ1万3000人以上増加しているが、そのうちの51%にあたる6800人が同社の商圏である5市への流入だという。
コロナによる影響として21年夏ごろから入居者からの家賃相談が数件あったことに伴い、21年11月に「給付金・支援金ガイド」という冊子を作った。相談窓口を一覧にし、各窓口の紹介した案内を行い、入居者に配ったという。本社を置く朝霞市は東京都練馬区や板橋区に近いこともあり、都内からの住み替え需要は以前からあったためコロナによる変化としてはあまりなかったという。
事業推進部の佐藤雅章執行役員は「在宅時間が増えた入居者向けに宅配ボックスやインターネット無料の導入を進めることで入居率97〜98%を維持した」と話す。
単身向け新築、供給過多懸念
埼玉県内で85戸、その他に各地で226戸、全311戸を所有する浦和大家の会会長の松山貴広オーナー(さいたま市)は、埼玉県内で20年ごろから徐々に駅から近い物件より広さを求める入居者が多くなったを感じているという。
松山オーナーの所有物件はさいたま市内に27戸、所沢市に22戸、坂戸市に16戸、川口市に10戸、羽生市に8戸。坂戸市の16戸のファミリー向け2LDK物件を除き、ほかはすべて単身者向けの1Kだ。入居者は社会人と、所沢市の物件には学生もいる。単身向け物件の平均家賃は約6万6000円だ。
コロナによる入居者属性の変化や家賃変動は特になく、コロナ前後も入居率はほぼ100%を保っている。在宅勤務が増えたせいか入居希望者が2割ほど増加。同じ家賃でも都内より広くて駅近の物件に住めるため、住み替え需要があったと思われる。また駅から徒歩20分という多少遠い物件でも入居が決まるようになった。
JR京浜東北線「大宮」駅、「浦和」駅、「川口」駅の人気は根強く、知名度も上がり、周辺の住宅は今後も好調と予想する。松山オーナーは「埼玉県南部は単身者向け物件が供給過多になっている。他方、築古のワンルーム20㎡以下物件の空室が慢性化している」と話す。
現在増えている単身者向け新築物件も今後最低20㎡以上で間取り・設備・デザインなどで差別化できる物件でないと残っていかない。ファミリー向けの2DK物件についても人気が高まっているが、投資家からすると収支が合わないため供給が増えすぎることもなく安泰と予想する。
さいたま市
松山貴広オーナー(54)
(2022年1月31日6面に掲載)
