強制執行、管理会社同行多く

　1月に発生した家賃債務保証会社社員と執行官の殺傷事件で注目を集める、建物明け渡しの強制執行(以下、明け渡し執行)。自社やグループで家賃債務保証を行う管理会社3社は、残置物の確認やオーナーへの説明のため強制執行の現場に赴くケースもあると話す。

断行時、入居者在宅はまれ

明け渡し年20件

　約1万戸を管理するランドネット(東京都豊島区)は、年20件ほど管理物件の明け渡し執行が発生する。そのうち4〜5件では、社員が執行時に現場で待機する。

　ランドネットは家賃債務保証(以下、保証)会社のランドインシュアを2013年に設立。現在は同社が管理物件の6割にあたる約6000戸の保証を行っている。別の保証会社に保証業務を委託しており、家賃の収納代行や滞納1〜2カ月の入居者への連絡は委託先の保証会社が行う。

　滞納家賃が2カ月分を超えた入居者については、委託先の保証会社からランドインシュアに滞納者リストが共有される。この時点で、委託先の社員が物件に訪問し安否確認を行う。警察に帯同してもらい、鍵を開けて居室の中まで確認するという。

　滞納家賃が3カ月を超えた時点で、明け渡し訴訟を申し立てる。訴訟手続きは委託先の保証会社と弁護士が行う。催告や断行にも基本的には委託先の保証会社と弁護士が立ち会うが、ランドインシュアの社員が現場に行くケースもある。ランドインシュアの徳永光泰社長は「オーナーから『部屋がどうなっているか確認してほしい』という要請があった場合は、担当者が現場に行く。感覚的には強制執行の5件に1件ほどは現場に行っている」と話す。

強制執行 裁判所を通じて、債務者に物を引き渡させるための手続き。裁判で決まった立ち退きに債務者が応じない場合に、金融口座や家財の差し押さえ、執行官による強制的な退去などが行われる。執行官らが現場に出向いて引き渡し期限と断行日を書いた公示書を貼り付ける催告、荷物を運び出して強制的に退去を行う断行の2段階がある。

　同社社員は、執行中は建物の外で待機。執行が完了した後に居室に入り、残置物がどれだけあるかなどを確認する。断行の時に入居者が居室内に居ることはまずないという。「当社が強制執行の現場に行くケースでは、催告の際に入居者と会うことはあっても、断行の際に入居者がいたことはない」(徳永社長)1月の事件(表参照)を受けて業務を変えた点はないが、同社では20年ごろから家賃管理業務の安全対策を行っている。滞納者を訪問する際は必ず2人以上で行く。社員が1人で滞納者と対面することを避けている。