コロナ禍の賃貸市場の影響は？エリアルポ ～広島編～

　新型コロナウイルス禍が47都道府県の賃貸住宅市場にどのような影響を与えているかを取材する本企画。今回紹介する広島県では、2021年末から新型コロナウイルスの感染者が増加。1月9日には県全域で｢まん延防止等重点措置｣(以下、まん防)が適用されたことで、賃貸仲介の来店に伸び悩む会社もある。主要都市で賃貸住宅事業を展開する5社とオーナーに市況について聞いた。

まん防で賃貸仲介にブレーキ

ケイアイホーム、ポータル強化し反響来店を獲得

　中国地方最大の都市で広島県の経済の中心である広島市では、まん防の適用によって、1〜2月の賃貸仲介市況はやや鈍化した。そうした中、仲介店舗6店を展開するケイアイホーム(広島市)では、賃貸仲介の問い合わせが1月に21年同月比で140%、2月に同130%と伸びている。特定の属性のユーザーではなく、全般的に増加した印象だという。両月とも来店は若干減少したが、成約は横ばいだった。

　情報戦略部の前林裕太部長は「コロナ下では、飛び込み来店が大きく減り、月40件ほどあったのが半分以下になる店舗が出てきたほどだ。反響来店を獲得すべく、ポータルサイトへの出稿数を増やし、物件画像も充実させるなど、より計画的・組織的な戦略に力を入れた」と話す。

　また、県外在住者を中心に、来店せずに物件資料の送付を依頼する部屋探しユーザーが増加。従来はほとんどなかったオンライン内見も全体の1割弱まで増えたという。

部屋店、中心部家賃上昇7万円台後半に

　広島市内を中心に、年間約1100件の賃貸仲介を行い、約1800戸を管理する部屋店グループ(広島市)の松田弘会長はコロナ下の賃貸仲介について、「まん防の影響で1、2月は法人の動きが鈍かったが、3月2週目以降に急速に増えるのではないか。その他にはあまり影響を感じていない」と話す。

　市況に関しては、JR山陽本線「広島」駅や繫華街の紙屋町の周辺は再開発が続いており活況だ。賃貸住宅の新築が増えており、家賃もここ3〜4年で上昇。新築のワンルームは以前6万円ほどだったが、7万円台半ばまで上昇している。そのため、法人もしくは看護師といった医療関係者など所得が高めの入居者が多くを占めている。

　一方で、築古物件を中心に家賃が3〜4万円ほどの物件も多く存在する。そのため、家賃の値下げだけでは空室対策の効果があまりなく、宅配ボックスなど設備の充実や清掃の徹底による住み心地の改善などを行う必要があるという。

部屋店グループ
広島市
松田弘会長(47)

　

　

【広島市の賃貸住宅市場】中国地方最大の都市で、総人口は119万3935人。世帯数は55万6633世帯。広島県の県庁所在地であり、経済・政治の中心都市。路面電車が市民の重要な足となっている点が特徴。(人口・世帯数は2月1日時点)

タカハシ、失業など影響し20代単身退去増

　福山市や尾道市、三原市などで事業を展開し、3687戸(2月末時点)を管理するのがタカハシ(広島県福山市)だ。年間の賃貸仲介件数は約1700件。

　同社ではコロナ下で20代の単身者を中心に退去が増加した。特に、21年のゴールデンウイーク前後には例年の2倍近くの退去があったという。

　管理グループ東部センターの妹尾眞一マネージャーは「仕事を失ったり減給となったりした入居者が県内の実家に戻るケースが多かった。新規の契約は、年明けくらいまでは回復傾向だったが、まん防をきっかけに再び下火になってしまった」と話す。

　そういった中でも、同社は入居率をコロナ前と変わらない水準の91%台でキープし、仲介件数も横ばいを維持している。その理由はアパマンショップ加盟による高い知名度に加え、福山市内にあるJFE(ジェイエフイー)スチール(東京都千代田区)の西日本製鉄所や地場企業からの法人需要を安定して獲得できているからだ。

　妹尾マネージャーは、「今後は賃貸住宅の管理受託拡大に加え、空きが目立つテナント仲介も強化していきたい」と意気込みを語る。

【福山市の賃貸住宅市場】総人口は46万2490人。世帯数は21万2094世帯。尾道市や三原市を含む備後エリアの中心都市で、中核市に指定されている。(人口・世帯数は2月28日時点)

千力、家族向けの築古住み替えで苦戦

　呉市では主要産業の一角を担っていた日本製鉄(東京都千代田区)の呉製鉄所が23年9月をめどに全設備を休止するため、関連企業を含め、3000人超の雇用が大きく変化することになる。

　呉市内で約1100戸を管理する千力(広島県呉市)では、管理物件の入居者の6割を海上自衛隊呉地方隊などに勤務する自衛隊関係者が占めている。残りについても造船大手のジャパンマリンユナイテッド(神奈川県横浜市)の呉事業所など、他の企業の勤め人が多いため、大きな影響はないとみる。 　

　一方で、JR呉線「呉」駅から徒歩20分程度のエリアで、同社で管理を受託していないハウスメーカーによる新築物件の建築が増加。築古物件から現在の生活スタイルとマッチした新築物件へファミリー層の顧客らが住み替える流れが生まれた。

　こういったハウスメーカーの新築物件の管理受託が少ないこともあり、19年12月に92%ほどだった同社の管理物件の入居率は、21年12月に90%を切るまでに下がった。

　単身者向け物件については、自宅で過ごす時間が少ない艦船勤務の自衛隊員も多く、賃料の安さを求めるニーズがあるため、築古物件でも、入居は好調だという。

　志々田裕介次長は「勤務する艦船内でコロナの感染者が出て来店できなくなったケースはあったが、異動がなければ長期入居を見込める自衛隊員の需要は安定している」と話す。

【呉市の賃貸住宅市場】総人口は21万2130人。世帯数は10万6656世帯。海上自衛隊呉基地が立地し、造船業などの関連産業が盛ん。(人口・世帯数は2月28日時点)

不動産プラザ、新築の供給過剰入居率が減少へ

　東広島市ではマイクロンメモリジャパン(広島県東広島市)など半導体関連の企業が好調で、賃貸住宅においても需要が底堅くここ数年は空室が減少傾向にあった。

　しかし、需要を超えるスピードで新築物件の供給が進み、21年夏ごろから徐々に空室が目立つようになってきたという。

　同市で約1900戸を管理する不動産プラザ(広島県東広島市)は、築古物件を多く抱えているため他社の新築物件に入居者が流れ、1年前に96%だった管理物件の入居率が、現在は94.5%まで下がっている。

　前場俊輔社長は「オンライン授業の導入などで減少傾向にある学生をターゲットにしていないこともあってか、コロナ禍の影響は少なく、退去数は例年通りだが、入居獲得に苦戦している。マイクロンメモリの新工場建設の話があるので需要増に期待する」と話す。

　今後は築古物件を中心に、壁紙や床の張り替え、古いネット回線の改修、宅配ボックスの設置など、低予算で可能なバリューアップ提案を行い、入居率アップを図る計画だ。

不動産プラザ
広島県東広島市
前場俊輔社長(45)

　

　

【東広島市の賃貸住宅市場】総人口は18万8829人。世帯数は8万7822世帯。半導体や自動車関連の産業が盛ん。国立の広島大学が立地し、学生需要も大きい。(人口・世帯数は2月28日時点)

鉄道の延伸計画に期待

　広島市内で区分マンション32戸を賃貸住宅として運用している横山顕吾オーナー(広島市)は「家賃減額の交渉が1件あったものの、コロナ禍の影響はほとんどなかった」と話す。

　横山オーナーは特定のエリアにこだわるのではなく、200以上にのぼる独自の採点ポイントから、どの物件を購入するかの判断を行っている。そんな中でも「若干は意識した」というのが、広島駅周辺の再開発と、同駅北口における高速道路のインターチェンジ建設計画だ。

　「広島駅周辺の地価はそろそろ天井が見えてきた。今は、アストラムライン(新交通システム)の市内西エリアへの延線計画に注目している」(横山オーナー)と今後の賃貸ニーズについて分析する。

横山顕吾オーナー(51)
広島市

　

(2022年3月14日10面に掲載)