アーキテクト・ディベロッパー 東京都中央区 木本 啓紀 CEO(47)
収益不動産の開発・建築・再生・管理を行うアーキテクト・ディベロッパー(以下、ADI:東京都中央区)は、木本啓紀CEOの下、「利益」重視の経営体制を構築してきた。経常利益は2年で3倍の35億円超をたたき出す。付加価値を生み出すために、自ら考える人材の育成とデータ活用を推進する。
経常35億円超、2年で3倍 管理 戸あたり収益性に焦点
売上619億円に拡大 4万6000戸を受託
ADIは、いたずらな成長路線ではなく、事業に価値を付け利益を生み出す経営を実践。2024年6月期の売り上げは618億9600万円。期を変更する前の23年3月期比で29%の増収。経常利益は、35億2900万円で同310%。3倍超の増益とした。管理戸数は4万6173戸。3年強で5249戸の純増だ(24年6月末時点)。
木本CEOは「CEOに就任して3年経ち、一つの区切りだと考えている。この3年はプロパティマネジメント(以下、PM)の収益性を磨いていくことにフォーカスしてやってきた」と話す。
「イールドマネジメント」、賃貸管理でいうところの1戸あたりの収益最大化を大事にしてきた。
「空室が埋まっているか、いないかだけでなく、もっと細かく見ていく必要があると考えた。稼働率100%という上限がある中、在庫を短期間で増減できないのが不動産業の大きな特徴。空室は嫌だが、現在よりも高単価で借りたい顧客を逃すのも機会損失になる。そのバランスをとるためには、データを見ていくしかない」。マーケットのデータと同社で持っているデータを分析。ギリギリで100%稼働する家賃の設定をしてきた。併せて提携する賃貸仲介会社に、申し込みから入居開始までの期間を短縮できるよう、協力してもらってきたという。
値付け設定で1戸あたりの単価を高め、入居率も平均98%を維持することで、PMの収益力が高まってきた。PM事業の粗利益率は、木本CEOがトップに就任する前の21年3月期に14%だったのが、24年6月期には19%へ向上した。
管理戸数は3年で13%ほど増えたが、事業に従事する人員数はほぼ同じだという。オペレーションの改善、DX(デジタルトランスフォーメ―ション)化により、従業員の給料を増やしながら、利益を生み出す。
1都3県が基盤 住宅以外も検討
同社の利益をけん引するもう一つの要因が不動産開発事業だ。21年3月期の同事業のセグメント売り上げは68億2500万円。土地活用での建築事業と同じ規模だった。それが24年6月期には192億3000万円と2.8倍になった。1年半から2年の期間がかかる開発において、土地の仕入れや投資家開拓を強化し、やっと花開いた。
手がける開発物件は、鉄骨造の賃貸住宅で戸数は20〜30戸。販売価格は3億〜5億円。開発においては、分析モデルに基づき、仕入れの基準づくりを磨いてきた。個人の判断を極力排除し、システムに基づく条件を満たす物件を仕入れる。
今後の賃貸住宅のマーケットについて、木本CEOは「1都3県(東京、神奈川、埼玉、千葉)の単身者の市場は40年ぐらいまでは堅調だろう。労働力不足を背景に、政府も外国人労働者を増やすことを考えている」と語る。そういった単身者の流入が見込めるので、需給は安定するとみる。とはいえ、データに基づきながら開発事業を行う駅やエリアを選別。一部では供給を制限する。一つの駅で100戸抱えるのと、20戸抱えるのとでは貸しやすさが全然違うとし、合理性のある戦略になっていると考える。
1都3県を中心に、賃貸住宅以外の商品開発も進めていく予定だ。
自社システム開発 データを一元管理
ADIはデータの集約に力を入れる。コミュニケーションコストの削減で業務効率化の効果が上がっている。
22年にデジタルマネジメント部を新設。21人が在籍し、社内でシステムやITサービスを開発する環境を整備した。短期間に試作を繰り返すアジャイル型開発により、社内での要望が出てから実装までのスピード感を担保する。
そのうちの一つが社内の業務アプリだ。オーナーなどの顧客サポートを行うウェルスマネジメント部向け、開発物件の原価管理業務用など、22種類が使われている。
部署ごとにさまざまな情報が蓄積されていく中、部署をまたいで一元管理する「ADIコアシステム」を23年4月に導入。例えば、PM事業部で抱えている修繕依頼件数や内容は、これまで同部のシステム上でしか確認できなかった。他部署のスタッフが知りたいときには、そのデータをPM事業部の担当者がいったんダウンロードして渡す手間が発生していた。クラウドサービスがベースのADIコアシステムにより、全部署のスタッフが横断的に、社内の情報をリアルタイムで確認できるようになった。
社内の生産性向上に効果を表す「ADIコアシステム」のイメージ
社内のアプリもADIコアシステムと連携。アプリ上に入力した情報が自動的に同システム内に反映される。「投資家情報から、契約内容、物件の竣工タイミングまで社内の情報量は非常に多い。上司に状況説明などをするときに、情報を集めて準備するのにも時間がかかっていた。今では、共通のシステムを見ているので、数字に齟齬(そご)がない。社内の説明や情報共有のためのコミュニケーションコストが大きく減った」
現在は、自社のデータを生かした、さまざまなAI(人工知能)サービスなどを検討中だ。4万6000戸の管理戸数があれば、問い合わせの件数も膨大になる。問い合わせの情報を基にした独自のAIサービスや経験に基づく回答ができるソフトの開発も視野に入れる。担当者が顧客の問い合わせについて、社内のシステムに質問。返ってきた内容をいったん消化して伝えるという手法を考える。「PMは動物による被害や入居者が亡くなるといったアクシデントも頻繁に起こる。それはAIに『はい、お願い』では済ませられない。人間が現場で対応する仕事も重要。効率化は進めるけれども、それがすべてではないということを理解して、会社として強い足腰をつくりたい」と木本CEOは話す。
従業員へ還元 1年で給与10%増
価値をつくり出す人材こそが会社の資産だと考え、独自の経営指標を基に、従業員に還元する。
従業員にかける総人件費と経常利益を合わせた額を「グロスプロダクション(GP)」と定義する。
「弊社皆で生み出したものを、人に払うか、会社に残して次に使うかということ。このGPを大きくすることを経営目標にしている。そのうえで、『GP per capita(パーキャピタ)』という指標も見ている。GPをフルタイムの正社員数で割り、社員1人あたりがどれだけのGPを生んだかを見ていく」
従業員に払う給料をコストではなく、人的資本への投資ととらえる。
社内の経営方針説明会で重要な経営指標「GP」について語る木本CEO
GP per capitaは、21年3月期の540万円から、24年6月期には1252万円と、約2.3倍になった。
24年6月期には、給与を10.8%アップした。ゆくゆくは社員の平均年収を1000万円に高めていきたいという。
「企業理念に『美しい暮らし方を住まいから』を掲げている。ビジネスとして住宅に携わるのは、それ自体がすてきなことだ。いいものを造ってお客さまに評価いただく。高く貸せれば、それが正しく報酬に反映されるようにする。仕事へのモチベーションは各人が考えてくれればいい。一定の人数でしっかりと収益を上げていくのが会社経営のあるべき姿で、それが結局はサービスの質を高めることになると考えている」
(河内)
(2025年4月14日7面に掲載)
