入居者向けにカフェ運営も
CPMの資格取得にあたり、さまざま手法やノウハウを学びました。中でも強く印象に残り、当社の考え方の柱となっているのが「いかにオーナーの資産価値を最大化するか」です。一般社団法人IREM JAPAN(東京都港区)の講習で学んだ家賃の設定方法やリーシングの戦略とテクニックを取り入れ、資産価値を最大化するための流れを紹介します。
調査・分析を通じ企画の方向性探る
新築物件の提案前に取り組むのは「市場分析」です。この手順のクオリティーの良しあしが、オーナーの賃貸経営を成功へと導いていけるかどうかの分岐点になるといっても過言ではありません。
まずは広域的な視点で、そのエリアの将来性や需要を見極めるための「地域分析」を行います。対象物件の周辺エリアをマクロの視点で捉えます。世帯数の推移、都市計画、開発状況、交通インフラ、学校・病院・商業施設の充実度などの調査を通じて、その地域にアパート需要があるか、将来的にはどうなっていくのかを見極めます。
次にアパートの建設予定地の身近な環境を把握するための「近隣分析」を行います。
地域分析よりも狭い、丁目単位や周辺数百メートルの範囲などを対象に分析することが多く、コンビニエンスストア、スーパーマーケット、駅、大学、企業などの施設を確認します。住環境や利便性を把握し、入居者のターゲット(学生、単身者、ファミリーなど)を想定します。
最後に、周辺の既存アパートと計画するアパートの差別化ポイントを明確にする「競争的分析」を行い、周辺の既存アパートと計画物件の差別化ポイントを明確にします。近隣アパートの家賃、間取り、築年数、設備、空室率、デザイン性、管理会社などを調査し、「競争状況」を把握します。必要に応じて現地へ足を運び、建物の状況までを綿密に調べることで、相対的な自物件の価値が明確になり、企画の方向性が見えてきます。
