【2代目家主座談会・前編】求めるのは"担当者の人柄"

賃貸経営|2022年06月20日

　2代目以降のオーナー5人による座談会で「管理会社に求めるものは何か」の本音を聞き出していく。オーナーの世代交代で、後継者との関係性が作れずに管理替えされてしまうことに不安を抱く管理会社は少なくないだろう。今回は、実際に代替わりをして所有物件を管理会社に任せるオーナーを集め、管理会社との接点から管理委託に至った経緯、その後の関係性について話を聞いた。

親世代の付き合いを継続「管理に不満はなかった」

―世代交代のあと、管理会社をどのように選びましたか。

内田(清) 　2代目です。神奈川県横浜市内に4棟50戸を所有しています。全物件を管理委託しており、2社とマスターリース契約を結んでいます。家主業を引き継いだのは2000年ごろ。現在の所有物件のうち、親から引き継いだ物件に関しては、当時から一部の物件の管理を委託していた大手の管理会社に引き続き委託をしています。ほか、自分の代で新築した1棟と引き継いだ物件のうちリノベーションを施した5部屋は、コンサルティングも手がける管理会社に委託しています。大手の管理会社とは親の代から関係性は良好で、管理替えをする選択肢は特にありませんでした。

古川　3代目です。福島県郡山市に30棟200戸を所有しています。このうち、管理会社とサブリース契約を結んでいる物件は3棟12戸。残りは自主管理です。大学卒業後、建築会社に11年間務めた後に家主業を継ぎました。実家は、家主業を法人化していたので、父の管理会社に入社する形で家主事業に携わりました。棟数が増え自主管理の負担が大きくなってきたこともあり、父の代で一部物件の管理を大手ハウスメーカーのグループに委託しました。同グループで建築した物件を管理まで依頼した流れです。管理会社の担当者の人柄が良く、関係性には不満がありません。

安田　2代目です。京都市を中心に12棟185戸を所有しています。このうち、管理を委託している物件は1棟10戸。京都・大阪エリアで賃貸仲介や管理を行う地場不動産に一般管理を委託していて、ほか物件は自主管理しています。家主業を継いだのは12年ごろです。もともと、自主管理を行う前提で家主業に携わろうと思っていました。自分で賃貸管理の会社を立ち上げ、スタッフを雇い大半の物件を自主管理しています。1棟管理を委託している物件は、中古マンションの購入とセットで管理を委託したという流れです。

内田(樹)　3代目です。神奈川県横浜市エリアに5棟80戸を所有しています。このすべての物件を、地場不動産会社3社に一般管理委託をしています。3社とも祖父の代からの関係性です。私は小さい頃から祖父や父が家主業を営んでいることは認識しており、管理会社の当時の担当者とも顔見知りでした。これまでも3社の管理に大きな不満もなく、関係性は良好でしたね。

―管理替えを行った経験はありますか。

山田　私の代で管理替えを行いました。地主として19代目です。神奈川県横浜市エリアに賃貸住宅8棟142戸を所有しています。管理替えの理由は、一般管理の管理費が15%と高い設定のまま見直されていなかった点です。また、空室に対しても管理料が発生しているなど、内容の見直しが必要でした。私が市役所で都市計画に携わっていた経験を生かし、不動産業について猛勉強しました。加えて、地元の家主たちにも相談し、情報を集め管理替えに踏み切りました。現在は、地場不動産会社1社、コンサルティングなども手がける知り合いの不動産会社1社、大手不動産会社2社の計4社に一般管理を委託しています。

管理委託は〝気の合う人〞報・連・相にも好影響

―新しく管理を委託した不動産会社の決め手は何でしょうか。

山田　担当者の人柄ですね。家主仲間からヒアリングして得た管理会社の情報を基に、片っ端から各管理会社の担当者と飲み会を行いました。くだけたコミュニケーションを取る中で一番馬の合った担当者のいる管理会社に委託を決めました。関係性ができている状態での管理委託なので、クレーム対応や退去報告も細やかでスピード感があり、〝阿吽(あうん)の呼吸〞でやり取りができています。