資産規模の割に低い収益性が悩み
「なぜ、こんなに不動産をたくさん持っているのに売却しないといけないのか?」「なぜこんなにたくさんの不動産を持っているのに大規模修繕を捻出する費用も出せないのか?」不動産業界に入って、何年もこの疑問が常にありました。
この疑問の答えが分かり、勘と経験ではなく数字でお客さまに説明できるようになったのはCPM®を受講したことが大きく影響しています。講義で受ける授業もそうですが、講師が話してくれる実務の話はそのまま自分の実務に利用できる内容で、非常によかったと思っています。
今回は講義で得た知識と講師が話してくれたアドバイスを基に地主さんの悩み事を解決できた事例を紹介します。
相談者は地主家系で賃貸アパート・マンションを8棟、底地約700坪とたくさんの不動産を所有していました。相談は空室が増えてきたことと、大規模修繕費用を捻出することができないとのことでした。
しかし、話を掘り下げて聞いていくと本当に困っていることは、賃料収入が減って、固定資産税を支払うと、手残りがほとんどなくなってしまい、これ以上空室が増えてしまうと持ち出しになってしまうこと、以前のように入居者が簡単に入らなくなってきたため、将来を考えた場合、同じ場所に8棟のアパートを持っていても大丈夫なのか?という2つの内容でした。
この相談を解決するために、まずは所有不動産のROA(総資産利益率)を出しました。賃貸アパートは優秀な数値のものも、悪い数値のものもあり、予想はしていましたが、アパート・底地と数値を出してみると底地の収益率が悪かったのです。底地に関しては旧法の借地権でいつ返してもらえるか分からず、先行きが不透明な状態でした。
