明生興産、入居から10年後　賃借人に贈与

　人口減少が進む地域にとって空き家問題は深刻だ。空き家が増加することで、さらに住人が減り、地域の経済活動は縮小してしまう。こうした悪循環を食い止めようと、空き家の活用を進める明生興産(長崎市)を取材した。

空き家を改修、安価に賃貸

人口減少進む長崎　急斜面の住居活用

　明生興産は、人口減少と空き家の増加という商圏の課題に対し、子育て世帯向けの賃貸住宅として空き家を転用するアプローチをとる。

　同社が事業を行う長崎市では人口減少が進む。総務省の調査によると、2023年の転出超過は2348人で、全国で3番目に多かった。若い世代が進学や就職で県外に出て行くことが要因の一つと考えられている。人口減少と相まって、坂道が多い地形が特徴の長崎市では、密集した住宅街に空き家が増え始めている。空き家は車が入れないような狭い接道に多く見られる。

　明生興産はこうした空き家を活用し、10年間家賃を払って住み続けた賃借人にその住宅を贈与する「贈与型賃貸住宅」を運用している。22年から始めた取り組みで、すでに6戸が入居中。

　1995年に創業した同社は、中古住宅の売買仲介や買い取り再販事業を主力とする不動産会社だった。2017年に尾上雅彦社長が就任後、空き家や古民家の再生に注力するようになった。近年は個人宅のリノベーション工事が売り上げの6割を占めている。残りの4割は住宅の買い取り再販事業や、所有物件の賃料収入などだ。同社には年間100件ほど空き家に関する相談が寄せられる。

子育て世帯向け 住宅取得を支援

　贈与型賃貸住宅のスキームは次の通り。同社が安く購入、もしくは無償で譲り受けた空き家を改修。相場の7〜9割程度の家賃で10年間、戸建て賃貸として運用する。入居者は毎月家賃を支払いながらその住宅で暮らし、入居11年目以降は賃貸のまま住み続けるか、贈与で土地･建物を譲り受けるかを選択できる。10年未満で退去することも可能。

　贈与型賃貸住宅は、賃貸中の利回りが20%になるように設定している。5年間の家賃収入で、住宅の取得とリノベにかかった費用を回収する。贈与型賃貸住宅を事業として、継続・拡大するために、一定の収益性が必要なためだ。

　「子育て世帯がローンを組んだり、多額の頭金を工面したりしなくても住宅を取得できるようにと考えた。子育てにはお金がかかる。家賃の支払いがなくなる分、子どもの高校や大学進学の費用に充ててもらいたい」と尾上社長は事業に込めた思いを語る。

　同社から入居者に土地と建物を贈与する場合、入居者の金銭的負担は20万〜30万円で済む試算だ。内訳は、不動産の取得に対する税金や、登記費用など。法人から個人への贈与は一時所得扱いになるため、贈与税は適用されない。一時所得は総合課税対象で、給与所得などと合算し、納税額が決まる。譲り受けた不動産は、路線価や固定資産評価額で算出するため、高額になりにくいという。

　例えば、現在賃貸中の長崎市内の物件は、土地と建物の固定資産評価額が150万円。受贈者の給与が年収で300万〜400万円だったとすると、所得税は6万円ほど負担になるシミュレーションだ。登記費用は、司法書士などに依頼すると10万円ほど。そのほか、不動産取得税が約7万円。

所有者が無償提供　現在6戸を運用中

　贈与型賃貸住宅は、売却も賃貸もできないまま空き家になってしまう住宅を活用してきた。急斜面に立つ住宅は、買い手がつきにくい。賃貸するにも改修費がかかり、解体するにも作業車が入れない立地だと費用が高額になるため、頭を抱える所有者は少なくない。「そういった状況において、贈与型賃貸住宅は、新たな選択肢となる。子育て世帯の暮らしを支援する住宅として活用される仕組みに、所有者が賛同し『地域の役に立つのなら』と、物件をほぼ無償で譲渡してもらっている」

　現在運用中の贈与型賃貸住宅の多くは、親が住んでいた住宅を手放したいと同社に相談が寄せられた案件だ。運用中の6戸はすべて個人住宅だった。築50〜70年で、木造の2階建てか平屋。間取りは2LDK〜5LDK。取得価格は無償が多く、高くても50万円程度。1戸あたりの改修費用は平均200万円。家賃は2万9000〜5万円程度に設定している。入居者の属性はひとり親を含む、子育て世帯だ。

　24年には、贈与型賃貸住宅において、所有者から寄付を受けた事例が2件あった。同社ではこれを「寄付贈与型賃貸住宅」と称している。建物の老朽化が進み、改修費用が高くなるケースだ。改修費用が高くなる分、家賃を上げてしまうと入居者の負担が大きくなる。

寄付贈与型賃貸住宅の1棟目。大規模な改修を行わず、あえて古い壁や柱を残したレトロな内装

　そこで、解体した場合にかかる費用の半額程度を、改修費として所有者に負担してもらった。住宅を手放したい所有者は買い手がつかない場合、解体して土地を売りに出してみるしかない。それでも売れずに、空き地として所有・管理を続けなければならないケースもある。こうした理由を説明することで、所有者は金銭的負担が少ないことと、思い入れのある家を壊さずに済むことにメリットを感じるという。

3棟目の贈与型賃貸住宅の外観。長崎市は斜面に立つ住宅が多い

年30件の視察対応　25年は8戸を供給

　「工務店や不動産会社に参考にしてもらいたい。日本各地に贈与型賃貸住宅が広がってほしいと思っている」との尾上社長の言葉通り、同社は自治体や建築系業界団体などの視察を、年に30件ほど受け入れている。

　25年には、贈与型賃貸住宅を8戸提供する予定で改修工事を進めている。その中には、福岡県内の戸建て住宅や、長崎市内の区分マンションもある。同社にとって県外の住宅と分譲マンションは初の試みだ。

　区分マンションは、そのまま売りに出しても、購入者が見つかるような物件だが、試験的に贈与型賃貸住宅として運用することにした。同社が30万円で購入し、家賃7万円で入居者募集する予定だ。さらに寄付贈与型賃貸住宅のシェアハウスも計画している。

(2025年3月3日13面に掲載)