Q.賃料増減額に協議を義務付けられる？
A.特約で賃料増減額請求を制限できません
賃料額アドバイス 管理事業者の役割
管理受託契約は、通常2年ないし3年程度の期間を定めて締結されますが、賃貸住宅管理は継続性が求められる業務なので、管理事業者が長期間にわたり賃貸管理に携わるケースが多く、経営環境の変化などにより、賃貸人に対して賃貸条件について適切なアドバイスを行う必要があります。
入居者との協議まず調停が必要
入居者との協議が頓挫したときは、最終的には裁判で賃料を決定しますが、その前に、調停を申し立てる必要があります。
賃料増減額訴訟形 成権行使の時期
建物の借賃が、経済事情の変動、または近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができます。(借地借家法32条1項)
賃料増減額請求権は一方的な意思表示により効力が生じる形成権であり、その意思表示が相手方に到達したときに効力が発生します。
特約の適用無効 当事者間協議必要
前述のとおり、一定の要件の下、契約当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができます。(借地借家法32条1項)
この規定は強行法規であり、特約によってもその適用を排除することはできません。(最判昭和31年5月15日)
