更新・解約、修繕費用を取り決め
当社は全国各地で事業用物件の不動産投資事業を行っています。
基本的にはロードサイド型店舗を長期保有目的で購入・保有しており、土地と建物の一体で所有する場合もあれば、借地上の建物や底地のみの所有までさまざまなケースがあります。
これらの投資判断では、CPMの講座で習得したIRR(内部収益率)分析により収益性を定量評価し、さらに商圏分析や競合店調査などの市場分析を通じて立地の将来性を見極めています。
しかし、どれほど精緻な分析を行っても、地主やテナントとの契約関係、すなわち借地契約・借家契約の内容が収益性や資産価値を大きく左右するのが実情です。そこで今回は、不動産投資における重要な契約形態について、その特徴と実務上の留意点を整理してみたいと思います。
借家契約の違い
借家契約には「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」があります。
①普通建物賃貸借契約:契約期間1年以上で更新が原則。貸主からの終了には「正当事由」が必要でハードルは高め。
借主に有利で安定収益が見込める反面、貸主の建て替えや売却時の柔軟性に欠けます。
②定期建物賃貸借契約:契約満了で確定的に終了。更新には再契約が必要で、短期から設定が可能。
書面契約とは別に更新がない旨の事前説明文書が必須となり、怠れば普通建物賃貸借契約とみなされます。
借地契約の違い
