築古改修で地域活性化景観保護や観光客誘致に効果【空き家再生ビジネスの可能性】

和工房,インクコーポレーション,ARTH(アース),静岡鉄道,メモリーズ,くらしの友

統計データ|2023年02月06日

　増加の一途をたどる空き家が、社会問題化している。そんな中で、空き家の再生を目的に市場への流通や利活用などに取り組む事業者を紹介する。そのサービス運営ノウハウや事業性から、空き家市場の商機を探る。築古空き家の再生は、地域の景観保護や観光拠点としての再稼働につながり、地域活性の面でも効果を生む事例が出てきている。

和工房、家主の工事費負担ゼロで賃貸

リノベ後、投資家とマッチング

　空き家の買い取り・再生事業を展開する和工房(愛知県半田市)は、2021年8月に空き家流通を促すサービス「ヤモタス」の提供を開始し、スタートから1年5カ月で実施件数は21件となった。

　同社は設立9年。全従業員数は5人。商圏の中心は愛知県となる。

　ヤモタスは、空き家の所有者と投資家をマッチングするサービスだ。和工房は、仲介と再生のためのリノベーション企画と、場合によっては再生後の管理や運営も担う。

　同社は家主から空き家情報を受け取り、査定を行う。審査が通った物件について、運用を希望する投資家を探す。所有権は家主のまま、投資家が空き家を借り上げる仕組みとなる。

　同サービスのターゲットとなる空き家は、築40年前後がメイン。その中でも、リノベのコストを抑えられる空き家歴5年以内のものを多く取り扱う。

空き家を賃貸住宅にリノベした事例

　具体的には、例えば家賃相場8万円のエリアにおいて、改修費用350万円程度での再生が可能な状態の空き家に関しては、同サービスの対象となりうる。

　最大の特徴は、家主の持ち出し費用が0円であることだ。再生にかかる費用は投資家が負担。家賃収入の一部を、借り上げ家賃として家主に支払う。投資家側は、基本の借り上げ期間13年6カ月に対し、7〜8年での投資費用回収を目安とする。

　松久保正義社長は「空き家の買い取りから、再生、運用までを手がけてきた中で、空き家を売りに出す確率が低いというデータが蓄積された。空き家を手放さない人を動かす仕組みの必要性を強く感じ、ヤモタスの提供に至った」と話す。

和工房
愛知県半田市
松久保正義社長(42)

インクコーポレーション、再建築不可に特化し再生

20年で約100棟を施工

　リフォーム事業や建材の販売を手がけるインクコーポレーション(東京都葛飾区)は、これまで約100棟の再建築不可物件を再生している。他社ではリフォーム工事ができなかったという物件を不動産会社から買い取り、自社でフルリノベーション。再生したうちの99%を同社が家主として所有し、賃貸住宅として運営している。

　同社が買い取る再建築不可物件の多くは、築50年以上の木造の戸建てだ。対応エリアは東京23区がほとんど。そのうち多くを葛飾区、江戸川区、足立区、墨田区、江東区の城東エリアが占める。

　依頼全体のうち、8割は不動産会社からだ。入江尚之社長は「他社が『再販できるだろう』と考えて購入したものの、物件の状態が複雑で工事に入れず買い取ってほしいと持ち込まれることが多い」と話す。残りの2割は、個人オーナーからの問い合わせで、相続で取得したケースが目立つ。

　物件により異なるが、仕入れ値は400万〜500万円ほど。リノベにかかる費用はおおよそ1000万〜2000万円程度。再建築不可物件はローンの審査がほぼ通らないため、すべてをキャッシュでまかなう。平均的な利回りは7%前後だ。

施行前(上)と施工後(下)。取得費用は1棟165万円、リノベ費用は1800万円、現在の賃料は9万8000円だ

　再建築不可物件の場合、既存の柱といった躯体を残さなくてはならないため、解体工事を重機で行えず、手壊しとなることも多い。そもそも基礎工事が行われていない物件もある。その場合は躯体だけにし、それらを持ち上げて基礎を作る。このように施工に高い技術力が求められるため、費用が高くなる。新築するよりも工事費用がかかるケースも多いという。

　同社が再建築不可物件の再生を開始したのは2000年ごろから。きっかけは、知人の会社が管理する賃貸物件のオーナーが、悪質な入居者に悩まされていたことだ。「言い値でいいから買い取ってほしい」と相談を受け、同物件を80万円で買い取った。その後、2年半以上家賃を滞納し、近隣の入居者に威圧的な態度を取っていた入居者を退去させた。その物件がたまたま再建築不可で、リノベしたことで近隣の住人から非常に喜ばれたのだという。

　入江社長は「ボロボロの状態になってしまうと、倒壊の危険もあるほか犯罪の温床にもなる。こういった物件を再生することで、地域社会に貢献できる」と話した。