逆ザヤの賃料保証契約　販売会社との共同不法行為立証可能か【BLAZE家賃未納問題に迫る】

　全国賃貸住宅新聞1月23日号で報じたサブリース賃料未納問題。収益不動産を販売し、社名をCAPITAL(キャピタル)に変更したReVie(レヴィー、以下、R社：東京都渋谷区)と管理会社BLAZE(ブレイズ、以下、B社：同)の共同不法行為の可能性が見えてきた。オーナーに届いた「過払い金請求書」についても解説。

早晩、支払い能力が滞る事業設計

「管理費も保証」

　B社の賃料未納問題は、2022年12月以降、「B社からの入金が途絶えた」とオーナーらがSNSへ投稿し、表面化した。

　B社とオーナーとの契約は、賃料保証付きの「管理委託等契約」という名目だった。この契約では、入居者の有無にかかわらず、契約書上の「保証賃料」をB社がオーナーに入金。さらにR社およびB社は、本来オーナーが負担する管理費、修繕積立金も併せて保証すると販売時に説明していたという。あるオーナーは「将来のローン金利上昇分も保証すると説明されていた」と話す。

　マスターリース契約については①B社がオーナーの代理人としてサブリース会社と契約②オーナーが直接サブリース会社と契約、の2パターンが多い。全国賃貸住宅新聞が取材したほとんどのケースで、サブリース会社がB社に入金する借り上げ賃料は、B社がオーナーに支払う保証賃料より下回る、逆ザヤの状態となっていた。ある物件では、サブリース会社からの借り上げ賃料7万8300円に対し、B社からの保証賃料は8万1000円となっていた。

　逆ザヤの保証賃料に加え、「修繕保証」の名目で、通常オーナーが負担する管理費や修繕積立金の相当額分もB社はオーナーに支払っていた。