当記事は賃貸住宅フェア2024in東京で講演したセミナーを書き起こしたものです。
講演者
ことぶき法律事務所
東京都新宿区
塚本智康弁護士
騒音トラブル、聞き取りが必要
音に過敏すぎる可能性も
更新の条件として誓約書を書かせる
賃貸住宅の入居者との間に起こるトラブルについて、いくつかの裁判の判例を交えて説明したい。
まず騒音の問題。大家や管理会社がトラブルの原因となっている入居者を注意して、それでも騒音が改善されない場合、賃貸借契約を解除し、退去させる方法はあるか。
実際の事例を紹介する。借主が夜中から朝方にかけて大音量で音楽を聴いており、隣の入居者や、ほかの入居者から苦情が出ている。注意をしたが、改善が見られなかった。このケースで裁判所は契約解除を肯定しているのだが、重要なのはほかの入居者が騒音についてどう言っていたかというところだ。
このような苦情が出てきたら、ほかの入居者からも聞き取りをしてほしい。ほかの入居者からの苦情がない場合、騒音被害を訴えている人が神経質で音に過敏過ぎるだけの可能性がある。そのように裁判所に判断されると賃貸借契約の解除を否定されてしまうことがある。
また、滞りなく解除できるようにするためにも、入居者へ注意する際に誓約書を取っておくといいだろう。注意した際に、今後はそういった迷惑行為をしないという誓約書を取っておくと有利になる。
もう一つ気を付けておきたいのが更新だ。問題がある入居者に対し、更新の際にそのまま書類を送るのは避けること。誓約書と引き換えに更新するか、そうでなければもう更新せず、書類を送らないと伝える。それでも自動更新や法廷更新になってしまう可能性があるため、任意に更新をするのは控えること。また、手違いで契約を解除した後に更新をしてしまうと、契約継続の意思があると判断されてしまう。注意していただきたい。
