営業権転売による賃借人変更を想定
米国では住宅取引と事業用不動産取引では不動産事情が大きく異なると言える。とりわけ事業用不動産物件では複合用途が一般的な日本市場に対し、単一用途が主流となっている。従ってオフィスビルや商業ビルなど各物件の種類に応じた専門性があり、これに応じてPM業務でも特異性がうかがえる。
契約は平均3～5年 10年以上の長期も
PM業務の主体は当然ながら管理物件を中心にその所有者・オーナーと賃借人となるが、賃貸借契約期間が平均で3～5年の中・長期間となることが多い。そのため、契約時の賃借人との契約事項の確認が重要となる。また小売店舗などでは10年以上の長期契約に加えて契約更新オプションが双方で同意されることもあり、将来の市場予測も必要となる。更には賃借人の営業権の転売(バルクセール)により賃借人の変更が発生することもあり、そうした事態を想定した契約内容の精査も重要となる。他に工業団地などでは一棟貸し契約も多く、共益部分の費用や固定資産税、更にはPM費用の負担も全て賃借人とするトリプルネット契約(NNN)も多い。このため、賃借人からPM会社へ管理・運営費用の支払い明細の確認を含めて定期的な監査が実施される。
