民法改正案が衆議院を通過

施行後は家賃債務保証会社の利用増加か

14日、債権に関わる民法の改正案が衆議院を通過した。
今国会で成立改正されれば、2019年秋以降の施行になる。
賃貸業界に関する事項は、これまでの判例を基におおむね実態に伴った内容に改正される見込みだ。

今回の改正で注目されているのは、主に個人保証の制限と、敷金の定義が設けられたことだ。

たとえば賃貸借契約時に個人が連帯保証人になる場合、保証極度額の開示が必要になる。
これまで未払い家賃や入居者の過失による部屋の損傷を改修する費用など、責任の範囲は賃借人と同様と考えられ、極度額は設けられていなかった。
施行後は、連帯保証人の契約書に極度額が設けられるようになる。
たとえば『家賃10カ月分』や『100万円』までといった内容だ。
国土交通省がガイドラインで極限額の基準を設ける可能性もあるだろう。

しかしこれまでなかった責任の範囲を明記することで金額を負担に感じ、連帯保証人になることを避ける人も増え、家賃債務保証会社の利用が増えると考えられる。

賃貸借契約に関しては、新たに「敷金」が定義づけされ、原状回復義務についても明文化される。
賃貸人は賃貸借契約終了時に、敷金を返還することが義務付けられる。
また、原状回復については、賃借人が通常使用した場合の損耗と経年変化については修理しなくてよいと明記された。
日常生活で生じるクロスや畳の日焼けなどについては賃借人に原状回復義務が生じず、故意による損傷や破損などについては義務を負うとする内容だ。
退去時の原状回復トラブル発生を抑止する目的で、敷金の取り扱いに関しては、従来とかい離する点はない。
しかし、改正内容の報道によって、「敷金は必ず返ってくるもの」と異なった解釈の認知が広がり、必要以上に敷金の返却を求める消費者が増えることが懸念される。
管理会社は的確な説明ができる体制が必要になってくる。

また大阪や福岡など、一部の地域では「敷引き」の習慣がある。
入居時に支払った敷金から、退去時に室内の状態に関係なく一定額を差し引いて入居者に返金しない制度だ。
敷引きを適応している物件では、条件の見直しが必要になる。
入居促進や退去時の返金トラブルを防ぐため、すでに敷引きではなく、礼金の活用が推奨されている。　改正後は、2019年秋から2020年の施行が見込まれる。