金融機関の融資を受けられる人、受けられない人

【連載】ファイナンスからみた不動産経営 第4回

投資|2023年07月21日

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 あなたが他人にお金を貸す立場になった時と同じことを、金融機関は考えます。まず、貸したお金を遅滞なく返してくれるか? 万が一返済が滞った時に差し押さえ・競売で貸付金を回収できるだけの価値がある担保が確保できるか? そして、ビジネスの相手としてトラブルにならないかということです。金融機関の融資規定についての詳細は次回で解説しますが、ここでは基本的な部分に焦点を当てたいと思います。

給与所得や貯蓄で判断も

1.収支規定

 購入した物件からの収入で返済ができるか? そして、安定した所得が債務者自身にもあるかということです。収支規定として、その物件単体で返済がまわるかという判断をされますが、一般的には満室想定賃料から空室損・運営費に相当するコストを一定割合で差し引いたものを見込み収入とし、ある程度の金利のストレスをかけた返済額がそれを下回るかどうかを基準とします。空室損や運営費の負担割合は、需給ギャップや賃料水準、建物構造や築年数によって大きく変わります。ただし融資規定ではそこまで詳細な分析が反映されないので、金融機関が設定する控除割合を超える空室損・運営費がかかる物件ほど収支規定をクリアしやすくなります。また、それはリスクが高い立地や物件であることを意味することから、高利回りとなりやすく収支規定上は有利です。

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