事故物件の定義と発生した場合の影響

Q:所有物件で高齢者が孤独死をした場合は、事故物件となり、家賃を下げなければいけませんか？

事故物件が発生した時の対処法を紹介します。

■~~~ 目次 ~~~■
❶事故物件って何？
❷事故物件が発生した時の対処法
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事故物件って何?

　不動産業界での事故物件の定義は、すなわち「告知義務がある物件かどうか」が焦点となります。国土交通省が2021年10月に定めた「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、事故物件とは、自然死や不慮の事故以外の死。または特殊清掃が必要となる死。としています。特殊清掃が必要となった場合は、自然死や不慮の事故以外の死であっても、事故物件扱いとなります。これらの物件は全て、告知義務が発生します。

■事故物件の判断基準 【告知義務あり】 ・自殺、殺人 ・特殊清掃が必要となった場合 ・特段の事情があり、告知が求められると判断した場合 【告知義務なし】 ・老衰や自然死 ・不慮の事故

　今回、ご質問いただいた高齢者の孤独死については、特殊清掃が不要だったとすると「告知義務なし」つまり、事故物件ではない。という扱いになります。但し、特殊清掃が必要だった場合は、告知義務が発生し、事故物件となりますので、ご注意ください。

事故物件が発生してしまったら・・

　事故物件が発生した場合の対処につきまして、質問者様が懸念されているような、家賃減額の義務はありません。ただ、一般的な賃貸住宅よりも、客付けが困難になる可能性があるため、空室対策として止む無く賃料を下げて入居募集するケースもあります。

　事故物件を扱う場合、提供者側には告知義務が発生します。告知義務とは、入居希望者へ物件の瑕疵を伝えることです。入居希望者がこれを承諾した場合は、賃貸借契約を結ぶことが可能となります。 逆に、事故物件と知っていたにも関わらず、提供者が入居希望者へその旨を伝えなかった場合は、宅建業法違反となります。この告知義務の実施期間は、事故物件が発生してから3年間とされています。

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　いかがでしたでしょうか。 不動産を所有していると、不慮の事故はつきものだと思います。ただ最近は、孤独死を防ぐための見守りや駆け付けなどのサービスが賃貸住宅にも普及するようになりました。これらを活用することで、事故物件などのトラブルを回避していただければと思います。ご質問いただき、ありがとうございました。（記事執筆：デジタルメディア事業部 山本悠輔）